董清华律师办结一重大争议的房产租赁争议案件
董清华律师服务网 http://www.dqhfww.com 2016-09-23

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                    租金价格约定不明      协商不成诉讼外调解结案

    株洲市某商务宾馆因经营需要，将其承租的部分面积转租给谢某经营网吧，租期自2010年11月18日至2012年10月30日止。协议约定租赁前五年租金（含装修）100万元，后五年租金根据市场行情双方协商确定，但不得低于60万元；如有意续租，需提前4个月协商租金并一次性缴清等等。截止2015年11月17日首五年租赁期满，双方多次协商第二个五年的租金但未果，于是李某便一次性通过银行转账方式向株洲某商务宾馆负责人刘某支付第二个五年的租金60万元。刘某因不同意该租赁价格，于是退还李某30万元，并要求李某一次性支付120万元，为此双方酿成纠纷。2016年8月5日株洲市某商务宾馆委托湖南锐和律师事务所董清华律师诉讼，要求被告李某一次性支付第二个五年度租金（具体标准以法院委托鉴定为准）。后经董清华律师多次主持调解，双方达成调解协议，由株洲市某商务宾馆出资收回租赁场地和李某的网吧经营权。目前株洲市某商务宾馆已经按照协议支付95万元回购款给李某，双方办理了产权交易手续，一场看似复杂无法协调解决的租赁纠纷案件就此落下帷幕，得到圆满解决！

        律师提示，签订房屋等租赁合同要注意如下问题：

      房屋租赁是社会生活中很普遍的现象之一。现把房屋租赁经常发生的法律纠纷风险做如下提示：

1．房屋租赁首先应当确定房屋租赁人必须具备处分房屋的权利。即出租人具房屋的所有权。目前，很多无权处分人擅自出租房屋。当承租人人住之后，又被正房主驱逐出去，又找不到“出租人”，只能哑巴吃黄连，有苦诉不出。因此，一要认真看待这个问题。
    2．合同中应当明确出租房屋的用途，如果在合同中没有明确，承租人在租赁房之后，改变房屋的用途，导致出租人财产利益的损失，却又不能依据合同找回自的损失，实为得不偿失。
    3．房屋租赁应当明确租金的交付方式以及交付日期，这也是双方当事人应当虑的重点问题。有的时候，承租方承受能力有限，如果一次性交纳几个月的房租困难，这时候就可以通过在合同中规定按月交纳。如果没有规定，房屋租赁后就易出现矛盾，不利于双方当事人和平共处。
    4．在双方当事人权利义务的规定方面，很重要的一点就是房屋的使用和修缮义务的约定。法律规定，承租人有按约定使用房屋并保护房屋的义务，如果承租人反义务，出租人可以解除合同并要求赔偿损失；出租人在房屋出租期间，具有修缮房屋的义务，因此，在签订合同时，应注意这些内容的设定。很多出租人会房屋的修缮义务约定给承租人，这是不合理的。
    5．使用房屋时，涉及水费、电费以及（北方）取暖费等费用的负担问题。这些因素承租人必须与房屋的租赁价格相结合。经过双方讨价还价后，应将该部分费用的负担情况写在合同中，以免履行中出现纠纷。
    6．合同期满后，双方当事人可以继续续签合同。如果不签订合同，而承租人继续使用房屋，并且支付房租，出租人收租，则视为不定期合同，双可以随时解除合。
    7．合同应对承租人是否具有转租权以及转租应当遵循的程序予以规定，这样能有效的保护房主的合法权益。通常，即使承租人具有转租权，也必须在征得房主的同意下方可进行。否则，房主可以解除出租合同。
    8．根据买卖不破租赁原则，在房屋承租期间，房主处分房产，承租人并不因此失租赁权。只要租赁人在合同中作此约定，承租人可以在新房主取得房产后，继续租赁房屋至租赁合同到期为止。另外，承租人在房主处分房屋时，有优先受让权，即在同等价格条件下，有优先购买房屋的权利，此亦为法定。

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本文作者：湖南锐和律师事务所董清华律师，株洲市第三届十佳律师。

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